Comment Expulser un Squatteur à Madrid en 2026 : Coûts et Procédure

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Qu'est-ce qu'un Squatteur et Que Dit la Loi à Madrid ?

Un squatteur est une personne qui entre et reste dans un logement sans le consentement du propriétaire. En Espagne, il existe des différences légales entre :

• Occupation illégale (usurpation) : Lorsqu'une personne entre dans une propriété inoccupée sans permission.
• Locataire défaillant : Lorsqu'une personne cesse de payer le loyer mais reste dans le logement.

L'expulsion d'un squatteur à Madrid dépend du type d'occupation et du processus légal correspondant.

Étape 1 : Dénoncer l'Occupation Illégale

Si votre logement a été récemment occupé, il est crucial d'agir rapidement :

• ✅ Appelez la Police Nationale ou la Garde Civile.
• ✅ Déposez une plainte au commissariat en indiquant que votre propriété a été occupée.
• ✅ Fournissez des preuves de propriété (note simple du Registre, actes, factures de services à votre nom).
• ✅ Demandez expressément que cela soit traité comme expulsion express (voir plus bas) : la voie rapide ne s'active pas automatiquement.

Si l'occupation est récente (moins de 48 heures), les forces de sécurité peuvent expulser sans besoin d'une ordonnance judiciaire.

Nouvelle 2026 : l'Expulsion Express en 15 Jours

Avec la réforme qui permet de traiter l'usurpation et la violation de domicile comme un jugement rapide (renforcée par le Décret-loi royal 2/2026), un propriétaire peut obtenir l'ordre d'expulsion dans un délai d'environ 15 jours à partir du jugement (et non à partir de la plainte), à condition que :

• La voie d'expulsion express soit expressément demandée lors du dépôt de la plainte ou de la requête.
• La propriété du logement soit prouvée (note simple du registre) et des indices clairs d'occupation illégale soient fournis.
• Aucune cause de suspension ne soit présente : si le squatteur prouve une situation de vulnérabilité sociale reconnue, le juge peut demander un rapport aux services sociaux, ce qui prolonge le processus de plusieurs semaines.

Notez que, parallèlement, la suspension des expulsions et des lancements pour les foyers vulnérables reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 (sauf exceptions, comme entrée violente, indices d'activité illicite, ou s'il s'agit de la résidence principale ou secondaire du propriétaire).

Étape 2 : Déposer une Demande d'Expulsion

Si les squatteurs sont présents depuis plus de 48 heures dans le logement et que l'expulsion express ne s'applique pas (ou n'est pas appropriée), vous devrez engager une procédure légale d'expulsion. Il existe deux voies :

1. Procédure Civile (Expulsion Express Civile)

Si vous êtes propriétaire du logement, vous pouvez engager un procès d'expulsion sous la Loi de Procédure Civile.

• Délai : 3 à 6 mois pour être résolu (plus lent que la voie pénale express, mais utile lorsque les conditions de cette dernière ne sont pas remplies).
• Processus : Une demande est déposée au tribunal, et les squatteurs ont 5 jours pour prouver qu'ils ont le droit d'y vivre.
• Résultat : S'ils ne peuvent pas le justifier, le juge ordonne l'expulsion.

2. Procédure Pénale (Délit d'Usurpation)

Si les squatteurs sont entrés dans votre propriété sans violence et sans contrat, vous pouvez porter plainte pour délit d'usurpation (art. 245 du Code Pénal). C'est la voie qui permet de recourir à l'expulsion express de 15 jours si elle est expressément demandée.

• Délai : Environ 15 jours à partir du jugement si elle est traitée comme express ; cela peut prendre plus de temps si les conditions ne sont pas remplies ou si un rapport de vulnérabilité est nécessaire.
• Processus : La plainte est déposée au tribunal, et si l'usurpation est prouvée, l'expulsion est ordonnée et des amendes sont imposées.
• Conséquence pour les squatteurs : Amende de 3 à 6 mois ou peine de prison s'il y a violence.

Étape 3 : Ordonnance Judiciaire d'Expulsion

Une fois que le juge a rendu l'ordonnance d'expulsion, les squatteurs ont un délai pour quitter volontairement le logement. S'ils ne le font pas, l'expulsion forcée est mise en œuvre.

• ✅ La Police ou la Garde Civile exécutera l'expulsion.
• ✅ Il est recommandé de changer immédiatement la serrure.
• ✅ S'il y a des dommages au logement, vous pouvez porter plainte pour responsabilité civile.

Coûts Approximatifs pour le Propriétaire lors de l'Expulsion d'un Squatteur

L'expulsion d'un squatteur entraîne plusieurs dépenses que le propriétaire doit assumer :

• Honoraires d'avocat : Entre 1.500€ et 3.000€, selon la complexité du cas.
• Huissier : Entre 300€ et 600€, obligatoire dans le processus judiciaire civil.
• Frais judiciaires : Entre 100€ et 200€, bien qu'ils puissent varier.
• Frais de serrurier : Entre 150€ et 300€ pour changer la serrure après l'expulsion.
• Dommages au logement : Les réparations peuvent coûter de 1.000€ à plus de 10.000€, selon l'état dans lequel les squatteurs laissent le logement.
• Perte de revenus : Si le propriétaire avait l'intention de louer ou de vendre le logement, il peut perdre des revenus pendant la durée du processus.

Au total, un processus d'expulsion peut coûter entre 3.000€ et 15.000€, selon les dommages et la durée de l'occupation.

Combien de Temps Faut-il pour Expulser un Squatteur à Madrid ?

Le délai varie selon la procédure :

• Expulsion immédiate : Si l'on agit en moins de 48 heures après l'occupation.
• Expulsion express (voie pénale, demandée expressément) : Environ 15 jours à partir du jugement.
• Expulsion civile : Entre 3 et 6 mois.
• Procédure pénale ordinaire (sans recourir à la voie express) : Peut prendre plus de 6 mois.

Peut-on Récupérer un Logement sans Procès ?

Si l'expulsion judiciaire tarde, certains propriétaires cherchent d'autres solutions :

• ❌ Couper les services : Cela peut être illégal si le squatteur porte plainte.
• ❌ Récupération par la force : Non recommandé, cela peut entraîner des problèmes légaux.
• ✅ Accord avec les squatteurs : Dans certains cas, une sortie volontaire est négociée.

Conseils pour Éviter l'Occupation de votre Logement

Pour prévenir l'occupation illégale, suivez ces recommandations :

• Installez des alarmes et des caméras de sécurité dans les logements vides.
• Gardez le logement habité ou en usage.
• Enregistrez correctement la propriété pour faciliter toute démarche légale.
• Informez les voisins pour qu'ils signalent tout mouvement suspect.

Conclusion

L'expulsion d'un squatteur à Madrid peut être un processus long et coûteux si l'on n'agit pas rapidement, bien que la réforme de 2026 ait ouvert une voie express d'environ 15 jours pour les cas d'usurpation ou de violation de domicile, à condition que cela soit demandé dès le début. L'idéal est de porter plainte dans les 48 premières heures et de demander expressément la procédure express pour éviter une voie judiciaire plus longue.

Si vous avez besoin de conseils juridiques, consultez un avocat spécialisé en expulsions ou visitez la Communauté de Madrid pour plus d'informations.