El mercado inmobiliario de Madrid sigue siendo una de las opciones de inversión más atractivas en España. En 2025, el precio medio de la vivienda en Madrid se sitúa en 5.104 €/m² (Fuente: Idealista), mientras que el alquiler medio alcanza los 20,6 €/m². Estos datos han generado un debate sobre cuál es la mejor estrategia de inversión: mantener la propiedad en alquiler o venderla en un momento de precios elevados.
La rentabilidad del alquiler se calcula comparando los ingresos generados por la renta con los costos de compra y mantenimiento de la propiedad. Se expresa en porcentaje y es un indicador clave para evaluar la viabilidad de una inversión inmobiliaria.
Tomemos como referencia un piso medio de 80 m² en Madrid:
Para un análisis más detallado, evaluemos la rentabilidad del alquiler en un horizonte de 5 años considerando el aumento progresivo del alquiler y el impacto de la inflación. El plazo mínimo de un alquiler en Madrid es de 5 años.
Asumiendo que el precio del alquiler aumenta un 2% anual, los ingresos acumulados serían:
Total acumulado en 5 años: 103.939 €
De manera similar, los gastos asociados al alquiler crecerán con la inflación estimada del 3% anual:
Total acumulado en 5 años: 69.558 €
Al restar los gastos totales de los ingresos acumulados:
103.939 € - 69.558 € = 34.380 €
Por lo tanto, la rentabilidad acumulada en 5 años es:
(34.380 € / 408.320 €) × 100 = 8,42%
Para evaluar la alternativa de venta, analizamos tres escenarios posibles para la evolución del precio del inmueble en un horizonte de 5 años:
En estos escenarios, la revalorización del inmueble puede representar una oportunidad de venta interesante, especialmente en un contexto alcista donde la plusvalía generada puede superar la rentabilidad acumulada del alquiler.
El alquiler ofrece una rentabilidad constante en el tiempo, con un flujo de ingresos mensual y la posibilidad de beneficiarse de una revalorización progresiva de los alquileres. Sin embargo, también implica gastos recurrentes, riesgo de impagos y una alta carga de gestión.
Por otro lado, la venta del inmueble permite obtener liquidez inmediata y evitar las responsabilidades derivadas de la gestión del alquiler. Con un mercado inmobiliario que ha mostrado crecimiento en los últimos años, vender en un momento favorable podría maximizar el beneficio y evitar riesgos a largo plazo.
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