¿Qué es el Tipo de Interés de una Hipoteca? TIN vs TAE con Ejemplos Prácticos

¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?

El tipo de interés de una hipoteca es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero necesario para comprar una vivienda. Es, en esencia, el “precio” del dinero prestado.

Este interés se refleja en la cuota mensual que pagas al banco, junto con la amortización del capital prestado.

Tipos de interés en hipotecas

Existen tres tipos de interés hipotecario:

- Fijo: La cuota mensual no varía durante toda la vida del préstamo.
- Variable: El interés se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) según un índice de referencia, como el Euríbor.
- Mixto: Comienza con un periodo a tipo fijo y, tras ese plazo, se convierte en variable.

Ejemplo de cálculo de cuota con tipo fijo

Supongamos una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un tipo de interés fijo del 3% TIN:

Cuota mensual = 711,32 €

Esto se calcula mediante fórmulas de amortización francesa o usando simuladores hipotecarios.

Ejemplo de hipoteca variable

Hipoteca de 150.000 € a 25 años con Euríbor + 1% (Euríbor actual al 2%):

Tipo de interés inicial: 3%
Cuota mensual inicial = 711,32 €

Si el Euríbor sube al 3%, la cuota podría subir a 790,24 €.

Diferencia entre TIN y TAE

TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el porcentaje que indica lo que pagarás anualmente por el préstamo, sin incluir gastos ni comisiones. Es el tipo “puro”.

TAE (Tasa Anual Equivalente): Refleja el coste total efectivo, incluyendo intereses, comisiones de apertura, gastos de notaría, seguros vinculados, etc. Es la mejor referencia para comparar hipotecas.

Ejemplo práctico TIN vs TAE:

- TIN: 3%
- Comisiones y gastos: 0,5% anual
- TAE: 3,55%

La TAE siempre será igual o superior al TIN porque incorpora todos los gastos asociados.

¿Qué afecta al tipo de interés de una hipoteca?

Factores como:

• El perfil financiero del solicitante
• El importe del préstamo respecto al valor del inmueble (LTV)
• El plazo de amortización
• Las condiciones del mercado (Euríbor, política monetaria)
• Los productos vinculados (seguros, domiciliar nómina)

Conclusión

Entender el tipo de interés de una hipoteca es fundamental para calcular cuánto pagarás realmente. Siempre debes fijarte en la TAE al comparar ofertas entre bancos y utilizar simuladores para conocer el impacto en tus cuotas mensuales.

Consulta las condiciones de cada entidad y asegúrate de entender la diferencia entre TIN y TAE antes de firmar.

Si quieres hacer cálculos personalizados, puedes usar este simulador hipotecario oficial del Banco de España.